Мнение эксперта Светланы Чеботаревой
Жизнь за городом привлекает сегодня все больше людей. И многие, покупая в коттеджных поселках дома для сезонного проживания, со временем поселяются в них окончательно. Положительные моменты такого решения очевидны — ландшафты, экология, отсутствие городской суеты и шума. А если еще и дорога до мегаполиса занимает меньше получаса, то альтернативы такому жилью найти трудно.
С егодня такие понятия, как «коттедж» или «коттеджный поселок», казалось бы, давно и прочно закрепились и в русском языке, и в риэлтерской и строительной практике. Однако эти привычные понятия до сих пор, по сути, не имеют легального статуса. Поэтому для того, чтобы определить, кто хозяин общего имущества в построенном поселке, застройщикам и жителям приходится руководствоваться только собственными трактовками закона. В итоге место для комфортной жизни превращается в поле для экспериментов.
В действующем Жилищном кодексе имеется понятие «индивидуальный жилой дом». Под коттеджем риэлторы понимают малоэтажный жилой благоустроенный дом, построенный с использованием современных материалов по индивидуальному проекту, имеющий площадь не менее 120 кв. м и предназначенный для круглогодичного проживания, — говорит Светлана Чеботарева. — Коттеджный поселок, в свою очередь, — это имеющий обособленную, огражденную территорию участок застройки малоэтажных жилых зданий, пригодных для постоянного проживания, состоящий из коттеджей и (или) сблокированных коттеджей.
На сегодняшний день законодательно не определены порядок создания и деятельности коттеджных посёлков, взаимоотношения собственников жилья и органов управления. В связи с этим актуальной является практика применения жилищного законодательства, регулирующего сходные взаимоотношения. Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Суды, рассматривая споры об управлении, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, по аналогии применяют нормы о многоквартирном доме.
Однако в современных коттеджных поселках к общему имуществу относятся не только сети, заборы, общие стены и крыши, но и спортивные площадки, места для отдыха и целые озера — объекты, принадлежащие всем жителям независимо от того, живет человек в коттедже или в таунхаусе. Кто всем этим может управлять?
Согласно Жилищному кодексу, жители могут выбрать любой из трех вариантов управления своими домами: непосредственное управление собственниками, создание ТСЖ (или жилищного кооператива), заключение договора с управляющей организацией. Допускаются также сочетания способов управления. Свои нюансы есть у всех вариантов управления. Но оптимальной является ситуация, когда застройщик коттеджного поселка в дальнейшем преобразуется в управляющую компанию или предлагает уже готовую управляющую компанию с приемлемыми условиями. Удобство такого вида управления в ее простоте и экономии времени, а также отсутствии посредников в виде ТСЖ или ЖК, которые могут взимать дополнительную плату или перевыставлять счета за услуги с наценкой для конечных потребителей.
Таким образом, в ходе функционирования коттеджного поселка выявляются пробелы в законодательстве, которые затрудняют управление и реализацию собственниками коттеджей своих прав. Вместе с тем, применение аналогии закона и формирование судебной практики по такой категории дел позволяет разрешать возникающие ситуации.
